不動産の所有者が行方不明の場合、売却はできるのか？

不動産の所有者が行方不明の場合、その不動産は売却はできるのでしょうか？

結論からお話すると、一定の手続きを踏むことで可能です。

原則、所有者不在の不動産を売却することはできません。
しかし以下の手続きを行うことで、売却することができます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

1⃣　失踪宣告を受ける
2⃣　不在者財産管理人を選定する

1⃣　失踪宣告を受ける

①失踪状況を明らかにする

失踪宣告を受けるため、まずは失踪状況を明らかにしなくてはいけません。

失踪状況には2種類あり「普通失踪」と「特別失踪」のがあります。

普通失踪：失踪して生死が７年以上明らかでない場合に該当
　　　　　失踪から７年が経過した日に死亡したことになる 

特別失踪：自然災害などの災難に遭遇し１年間、生死不明の場合に該当
　　　　　災難が去った日に死亡したことになる

上記のどちらかに該当する場合、失踪宣告が受けられます。

②申し立ての方法

まず、申し立てができる人は失踪した人と利害関係にある人です。

例えば、失踪した人の『配偶者』や『相続人（子どもや兄弟等）』が該当します。

一方で、失踪者の『友人』や『相続人にあたらない親戚』などは、申立人として認められません。

「普通失踪」「特別失踪」ともに手順は同じで、失踪者の本籍地または居住地を管轄している家庭裁判所へ申し立ての手続きを行います。

②失踪宣告を受けた後

宣告を受けたら届出が必要です。

失踪宣告を受けたら10日以内に役所へ失踪の届出をしなければなりません。

その後相続登記をおこないます。

失踪宣告に関わる手続きが完了したら、相続登記が可能となるので登記をおこないましょう。

失踪した人の名義のままだとその物件を売却できません。

不動産を売却するには、登記をおこない物件の所有者であることを証明する必要があります。

2⃣　不在者財産管理人を選定する

1⃣の失踪宣告の要件を満たしていない場合、別の方法で物件の売却ができます。
その方法が「不在者財産管理人の選任」を行うことです。
（不在者財産管理人とは、家庭裁判所から権限外行為の許可を得ることで、
　不在者の代わりとなって不動産を管理できる人のこと。）

①「不在者財産管理人になれる人」と「選定の申し立てができる人」

「不在者財産管理人になれる人」と「選定の申し立てができる人」は異なります。

不在者財産管理人として選任される人は、一般的に利害関係のない第三者です。

一方で不在者財産管理人の選任申し立てができる人は、利害関係人と検察官です。

②申し立ての方法

①に挙げた「選定の申し立てができる人」が、申し立てを行い選定されます。

失踪者の本籍地または居住地を管轄している家庭裁判所へ申し立ての手続きを行います。

③不在者財産管理人が選定されたら権限外行為の許可をもらう

実際に不動産を売却するためには、「権限外行為の許可」をもらう必要があります。

原則として不在者財産管理人は不動産を売却する権限を持っていません。

したがって、売却のために権限外行為の許可を取得します。

家庭裁判所に申し立てをすると、許可の承認を判断するために、書面で照会されたり直接事情を確認される場合があります。

この許可を得ることで不動産の売却が可能になります。

もし、所有者がいない不動産のことでお悩みがあればお力になれるかも知れません。
 任意売却コールセンター  まで、お気軽にご相談ください。